Стоит ли в 2024 году покупать недвижимость в Германии?
Прожив в Германии уже 16 лет, хочется сразу сказать, конечно стоит! 😀
Почему? Потому что цены на недвижимость все это время только росли, поэтому каждый год ко мне приходят клиенты, которые жалеют, что не купили еще в прошлом году. Даже во время пандемии цены лишь немного приостановились на какое-то время (и то не везде), резкого падения не случилось, хотя некоторые специалисты именно это и прогнозировали.
И вот в прошлом году рынок жилья начал меняться. Если раньше, когда клиенты хотели купить дом или квартиру, предложения о продаже можно было пересчитать на пальцах одной руки, то теперь предложений стало намного больше!
Причин на самом деле много, но одна из них - растущие процентные ставки по ипотеке. Для сравнения: средняя ставка в конце 2021 составляла ~1,2%, сейчас 4-4,5% (на конец 2023)!
Проблема в том, что те, кто покупал недвижимость 8-10 лет назад в кредит еще по относительно низким ставкам, подошли к моменту рефинансирования и теперь сталкиваются с невозможностью выплачивать кредит, т.к. ежемесячный платеж значительно увеличивается и они просто вынуждены продавать свои «источники пассивного дохода». А таких, кто покупал квартиры для сдачи в аренду, рассчитывая выплачивать кредит лишь за счет арендной платы, было не мало 😉 Большой привет всем, кто своевременно не сделал Bausparvertrag, понадеявшись на низкие ставки и через 10 лет!
Что мы видим сейчас: количество предложений увеличивается, людей, способных получить кредит становится меньше, а значит спрос падает, а за падением спроса непременно наступает падение цены. Тут нужно сделать поправочку: падение есть, оно может быть не такое существенное как хотелось бы, но все-таки тенденция на лицо! Как долго это будет длиться? Да кто ж знает? 😅
Еще важный момент: новостройки все равно дорожают, т.к. инфляция делает свое дело, минимальная оплата труда поднимается, материалы дорожают. Так что тут снижения ждать не приходится.
Так что можно сказать, сейчас очень хороший момент для покупки! Но к сожалению не для всех, а только для тех, кто основательно подготовился, собрал хороший первоначальный капитал и/или предварительно зарезервировал для себя низкую процентную ставку через Bausparvertrag.
Всем остальным нужно рассматривать ситуацию индивидуально: анализировать финансовую и семейную ситуацию, перспективы карьерного роста, ну и конечно сам объект! Только собрав и проанализировав все данные, можно точно сказать, а стоит ли Вам покупать недвижимость в 2024 году!
Возможно ли взять ипотеку иностранцу?
Сам факт иностранного гражданства никаким образом не влияет на получение ипотеки в Германии! Кстати, во многих странах это часто «отягчающее обстоятельство», к сожалению.
Но конечно, банк будет анализировать свои риски и в идеале, у Вас должен быть постоянный вид на жительство (Niederlassungserlaubnis).
Возможно ли получить ипотеку, если у Вас временный вид на жительство?
В теории да, но это намного сложнее, предъявляются дополнительные условия, например, внесение первоначального капитала не менее 30%. Ну и не все банки готовы работать с такими клиентами.
Для владельцев „Blaue Karte” в последние годы были приняты некоторые послабления в вопросах ипотечного кредитования, поэтому если доходы позволяют, ипотека возможна!
Накопительные договора на строительство или покупку жилья Bausparvertrag
Лично я - фанат этого договора!
Но тут конечно как и везде, есть свои ньюансы. Дорога ложка к обеду! Так и Bausparvertrag должен быть сделан под конкретную цель и заблаговременно!
Что такое Bausparvertrag?
Если переводить дословно, то у нас получается «строительно-накопительный договор», но к счастью, им можно пользоваться не только для строительства, но и для покупки жилья.
Лично мне больше нравится такое название: «накопительно-кредитный» договор!
Да, да, именно так: сначала копим сами определеную сумму, а после того, как накопим, можем взять определенную сумму в кредит под ЗАРАНЕЕ ЗАРЕЗЕРВИРОВАННЫЙ ПРОЦЕНТ! На сегодняшний день это 0,95%-2,85%.
И так как пока еще в этих договорах есть возможность зарезервировать исторически самые низкие ставки, это нужно делать практически всем и срочно! Даже детям можно с 15 лет!
При заключении Вы оговариваете сумму, на которую заключается данный договор и в классическом варианте Вам необходимо накопить 40% от оговоренной суммы самостоятельно путем внесения ежемесячных платежей, чтобы потом иметь возможность взять 60% в кредит. Многие боятся заключать такой договор, думая, что, заключив его, они уже сразу обязуются брать кредит, так вот, это совершенно неверная точка зрения. Вы МОЖЕТЕ взять кредит, но не обязаны, Вы можете просто забрать накопленное, прихватив с собой еще и премии от государства, положенные для этого договора!
Из этого мы можем выделить следующие цели при заключении Bausparvertrag:
⁃ Первая и самая важная - резервирование низкой процентной ставки под будущий кредит или же предстоящее рефинансирование ипотеки (в этом случае необходимо его сделать за 5-7 лет до планируемого рефинансирования)
⁃ Накопление среднесрочной «подушки безопасности», т.к. накопления в среднем рассчитываются на 5-7 лет, таким образом мы можем накопить необходимую сумму на потенциальный ремонт/крупные покупки, если суммы не хватит, всегда можем взять недостающую часть суммы в кредит. Опять же под низкий процент!!! Неважно, какая ситуация будет на рынке в этот момент, Вы берете деньги под гарантировано низкий процент!
⁃ Часто я предлагаю такой способ накоплений для подростков с 15 лет, уже начиная с 16 лет молодым людям также положены премии от государства, плюс бонус от самой Bausparkasse! Опция кредита под низкий процент в будущем также включена!
В заключение можно сказать, что Bausparvertrag - это Ваш финансовый „Airbag“. В случае если Вам вдруг нужны будут деньги, из него мы можем взять денег больше, чем сами туда внесли, и сделать это на гарантировано выгодных условиях!